Funkcionalno zastaranje - pregled, vrste, vpliv

Pri nepremičninah se funkcionalna zastarelost nanaša na zmanjšanje uporabnosti arhitekturne zasnove, tako da je njeno spreminjanje tako, da ustreza trenutnim modelom nepremičnin, skoraj nemogoče. Dolgoročno funkcionalna zastarelost povzroči izgube za vlagatelje zaradi dejstva, da so naložbe v nepremičnine Tekoči dohodek (naložbe v nepremičnine) Tekoči dohodek je naložbena strategija, ki vlagateljem omogoča izpostavljenost doslednim nadpovprečnim izplačilom. Najpogostejši trenutni dohodki so finančno intenzivni.

Funkcionalno zastaranje

Ko lastnina zastara, ne more več biti uporabna niti lastniku niti skupnosti. Če jo bomo lahko ozdravili, lahko nastanejo stroški rušenja in odstranjevanje ruševin, kar lahko lastniku ali vlagatelju prinese več izgube.

Kratek povzetek

  • Funkcionalna zastarelost se nanaša na stanje, ko oblikovna značilnost nepremičnin izgubi povpraševanje, saj je arhaična in so jo prevzeli drugi sodobni modeli.
  • Funkcionalne zastarelosti ni enostavno popraviti, saj zastarele zasnove ni mogoče zlahka ozdraviti.
  • Primeri funkcionalne zastarelosti iz resničnega življenja vključujejo mostove z neustrezno širino pasu in ramen ter ceste, ki ne morejo zadostiti sodobnim prometnim zahtevam.

Razumevanje funkcionalne zastarelosti

Vlagatelji v položaju funkcionalne zastarelosti lahko razmislijo o dolgoročni koristnosti zadevne nepremičnine. Na primer, staro dvosobno hišo na območju s sodobnimi tremi spalnicami s kopalnico v vsaki sobi lahko štejemo za funkcionalno zastarelo.

Drugi predmeti, ki so zelo nagnjeni k funkcionalnemu zastaranju, vključujejo elektroniko, na primer pametne telefone. Industrija pametnih telefonov se nenehno spreminja, novi modeli pa zaradi nezdružljivosti in starih modelov hitro zastarajo.

Vendar se je včasih mogoče vrniti iz funkcionalne zastarelosti. Podjetja v pohištveni industriji lahko na primer svoje pohištvo preoblikujejo tako, da ustreza najnovejšim trendom, in ga predstavijo v prodaji v sodobnem dizajnu.

Funkcionalno zastaranje - vrste

Vrste funkcionalne zastarelosti

Dve glavni vrsti funkcionalne zastarelosti sta:

1. ozdravljiva zastarelost

Zdravljenje zastarelosti lahko povzroči pomanjkanje posebnih napeljav, ki jih je mogoče odpraviti z nakupom zahtevanih napeljav, prisotnost napeljave, ki za lastnost ni več pomembna, ali pomanjkanje napeljave, ki jo je mogoče odpraviti z zamenjavo zahtevanega predmeta.

2. Neozdravljivo zastaranje

Neozdravljivo funkcionalno zastaranje večinoma povzročajo zunanji dejavniki, na katere lastnik nepremičnine nima vpliva. Vlagatelji lahko preprečijo pojav takšne zastarelosti z ustreznimi raziskavami najnovejših trendov in modelov nepremičnin, preden se zavežejo k naložbi.

Neozdravljivo zastaranje je vrsta zastarelosti, ki je finančno ni praktično ozdraviti. Pojavi se, če je težava odpravljena predrago. Na primer, staro stanovanjsko stavbo na območju s sodobnimi stanovanjskimi hišami lahko štejemo za neozdravljivo, ker bi jo bilo treba močno prenoviti, da bi postala moderna in povečala prodajno vrednost.

Stroški prenove bodo bistveno višji od zneska, ki ga bodo vrnili ob prodaji. Na splošno je mogoče funkcionalno zastaranje predvideti v začetnih fazah analize in vrednotenja q nepremičnin pred nakupom.

Vpliv funkcionalne zastarelosti na lastnosti

Funkcionalno zastaranje vodi do zmanjšanja vrednotenja nepremičnin med ocenjevanjem. Ocenjevanje je v bistvu način za nepristransko analizo ali oceno sredstva, podjetja ali organizacije ali za oceno uspešnosti glede na določen niz standardov ali merila. Ocenjevanje, ki ga opravi usposobljeni ocenjevalec, se običajno opravi vsakič, ko je treba neko nepremičnino ali sredstvo prodati in določiti njegovo vrednost. Nepremičnine so zelo nagnjene k funkcionalnemu zastaranju, saj je panoga dinamična in povpraševanje po sodobnih hišah povzroča to dinamiko.

Na primer, stara hiša v živahni soseski s sodobnimi nadstropnimi bungalovi je funkcionalno zastarela. Hiša morda nima napak, vendar trg v določenem času ne zahteva takšnih standardov. Takšno hišo pa je mogoče obnoviti, da se približa standardom svojega okolja.

Najslabši učinek na nepremičnino zaradi funkcionalne zastarelosti so nastale izgube in težave pri spreminjanju nepremičnine v običajno sodobno strukturo, ki ustreza trenutnim standardom.

Zunanji dejavniki, ki vplivajo na funkcionalno zastaranje

Obstajajo nekateri dejavniki, ki vplivajo na funkcionalno zastaranje in na katere lahko vlagatelji vplivajo v svojo korist. Takšni dejavniki so ozdravljivi in ​​niso škodljivi za vrednotenje nepremičnin. Zdravljenje takšne zastarelosti je lahko tako enostavno kot popravilo, prebarvanje ali celo namestitev manjkajočih sodobnih objektov, da bi bila lastnina moderna in posodobljena.

Vendar obstajajo neozdravljivi zunanji učinki, na katere vlagatelji nepremičnin ne morejo vplivati. Zunanja in neozdravljiva zastarelost povzroči hud padec ocene nepremičnine, ko se vrednoti. Primeri zunanjih neozdravljivih dejavnikov zastaranja vključujejo naslednje primere:

1. Prometne ceste

Nepremičnina se lahko nahaja blizu ceste, ki lahko dolgoročno postane prometna. Stanovanjske in poslovne nepremičnine v bližini prometnih cest so ponavadi manj privlačne in zato hitro izgubijo vrednost. Prometne ceste prebivalce izpostavljajo hrupu in neskončnemu prometu, kar zmanjšuje povpraševanje na nepremičninskem trgu.

Stanovanjske enote, ki se nahajajo v bližini komercialnih obratov, kot so nočni klubi in restavracije, lahko vplivajo na onesnaženost podjetij s hrupom, ki jim povzroči delno funkcionalno zastaranje.

2. Gradnja odlagališč

Poleg tega gradnja odlagališč v bližini stanovanjskih ali poslovnih prostorov povzroča onesnaževanje s hrupom in vonjem, zaradi česar je takšna lastnost manj zahtevna. Dohodek od takšnih nepremičnin se lahko znatno zmanjša, saj se najemniki izpraznijo na bolj prijazna območja.

3. Gradnja stanovanj z nizkimi dohodki

Drug primer je lahko gradnja stanovanj z nizkimi dohodki v vrhunski soseski. Premožna soseska uničuje stolpnice, saj jih večina gradi razkošne dvonadstropne dvorce. Takšna stanovanja lahko odvrnejo kupce stanovanjskih naložb in s tem zmanjšajo vrednost takšnih nepremičnin.

Več virov

Finance je uradni ponudnik globalnega certificiranega bančnega in kreditnega analitika (CBCA) ™. Certifikacija CBCA ™. Akreditacija pooblaščenega bančnega in kreditnega analitika (CBCA) ™ je globalni standard za kreditne analitike, ki zajema finance, računovodstvo, kreditno analizo in analizo denarnega toka. , modeliranje zavez, odplačila posojila in še več. certifikacijski program, namenjen vsem, da postanejo finančni analitiki svetovnega razreda. Za napredovanje v karieri vam bodo v pomoč spodnji dodatni viri:

  • Ekonomsko zastaranje Drugi članki, ki zajemajo druge finančne teme, od Warrena Buffetta do strategij hedge skladov. Te druge finančne teme so zanimivo branje
  • Lokacijsko zastaranje Lokacijsko zastaranje Lokacijsko zastaranje je vrsta amortizacije nepremičnine, ki jo povzročajo dejavniki, ki niso lastnina. Dejavniki lahko bodisi
  • Negativne eksternalije Negativne eksternalije Negativne eksternalije se pojavijo, kadar izdelek in / ali potrošnja blaga ali storitve negativno vpliva na tretjo osebo zunaj trga. Običajna transakcija vključuje dve stranki, tj. Potrošnika in proizvajalca, ki sta omenjeni kot prva in druga stranka v transakciji.
  • Model razvoja nepremičnin Model razvoja nepremičnin Model razvoja nepremičnin je običajno sestavljen iz dveh oddelkov: Povzetek poslov in Model denarnega toka. V povzetku poslov vse pomembne predpostavke

Zadnje objave